Что нужно знать при покупке квартиры?

Покупателю решившему заняться поиском подходящего варианта, придется столкнуться с разного рода сложностями, например юридическими и технологическими, особенно если встретились альтернативные продавцы/покупателя и образовалась т.н. «цепочка». Как правило, на нашем рынке большая часть покупателей – это те же продавцы, которые меняют жилье путем купли-продажи. Свободных квартир и покупателей с наличными деньгами не так уж и часто можно встретить. В рекламе свободных квартир примерно 20%, однако нередко выясняется, что данная квартира альтернативная только на подписании предварительного договора или внесении аванса, а может даже и на сделке, когда покупателю уже некуда деваться! И это далеко не единственная неожиданность которая может повстречаться на «пути» у покупателя.

 Прежде чем приступить к обзвону рекламных предложений и просмотрам квартир, постарайтесь четко определиться со своими запросами: чего вы хотите? Забегая вперед скажем, что после того как вы ответили на этот вопрос и приступили к просмотрам, получив некоторое количество информации, вам придется ответить уже на другой не менее важный вопрос: что конкретно я могу себе позволить купить? Оценив свои возможности и предложения на рынке, покупателю очень часто приходиться корректировать свои пожелания или изыскивать дополнительные ранее не запланированные средства. Это пожалуй самая распространенная ошибка покупателей. Даже риэлторы, чтобы «не давить» на своего клиента очень часто позволяют ему так «ошибаться». Но это уже вопрос профессионализма и доверия между риэлтором и покупателем.

 Итак, вернемся к началу. Еще на этапе изучении рекламных предложений следует во время телефонных переговоров выяснить как можно больше вопросов. Главное узнать с кем вы говорите: с собственником или риэлтором. Затем следует уточнить, является ли квартира объектом частной собственности или документы только сданы на приватизацию. Такие варианты тоже встречаются, но продавцы спешат и выставляют квартиру на продажу. Это может существенно затормозить процесс совершения сделки. Если квартира уже в собственности, то необходимо узнать основания возникновения прав, кто является собственником, кто зарегистрирован в квартире, как и куда собираются они потом выписаться, каковы условия сделки.

 Затем необходимо узнать как можно больше о самой квартире: ее технические параметры, состояние, наличие или отсутствии балконов и лоджий, смежных комнат, расположении дома, удаленности от метро и транспортных коммуникаций, наличии детских садов, школ, поликлиник. Расположение дома и транспортную инфраструктуру лучше всего изучить по карте еще до звонка, чтобы понимать о каком месте идет речь и сопоставить информацию полученную от продавца с уже имеющейся. Зачастую бывает, что продавцы приукрашивают некоторые подробности, например говорят, что дом от метро в 15 минутах ходьбы, тогда как в действительности он находится в 15 минутах бега. Однако, следует учесть, что расстояния и время для «аборигенов» всегда меньше, чем для новичков. Любой житель знает обходные пути и переулки по которым дорога домой становиться короче.

 Также следует учитывать, что некоторые продавцы намеренно или по не знанию искажают параметры своей квартиры, особенно это часто встречается когда у них нет Технического паспорта или Единого Жилищного Документа.

 Во время просмотра, попросите показать вам правоустанавливающие документы. Это позволит Вам выяснить серьезность намерений продавца, а также получить другую очень важную информацию для последующего принятия решения. Если продавец вам отказал в этом, то не стоит сразу же отбрасывать этот вариант. Возможно у продавца их нет в данный момент или он просто не хочет их показывать человеку который еще не выразил явного намерения приобрести квартиру.

Необходимо внимательно осмотреть квартиру: посмотреть инженерные коммуникации, пол, потолок, окна. Проверить все ли в квартире работает как должно. Не стесняйтесь спрашивать и просить что-либо показать или предоставить иные дополнительные интересующие вас сведения. Если в квартире есть встроенная мебель и техника необходимо узнать, а в последствии письменно закрепить условия ее физического освобождения или продажи.

Обязательно следует сверить номер квартиры и адрес с правоустанавливающими документами, проверить порядок нумерации квартир на этаже. Внимательно приглядитесь к обстановке, если будет возможность поговорите с соседями и жильцами дома, постарайтесь узнать у них побольше информации о квартире и продавцах.

Большую ошибку совершают те покупатели, кто рассчитывает на риэлтора продавца в надежде, что тот подскажет, поможет и все оформит. Такой подход может быть крайне опасным, ведь риэлтор действует в первую очередь в интересах продавца, даже если покупатель заплатит ему некоторую сумму за сбор документов и регистрацию договора.

Если покупатель решил остановиться на одном из вариантов, то наступает момент юридического закрепления своих намерений. Как правило стороны составляют предварительный договор или соглашение об авансе/задатке. При подписании документов всегда прочитывайте то, что подписываете, а в случае сомнений лучше обратиться за разъяснениями к специалисту, лучше риэлтору.

Следует помнить, что большинство сделок на рынке недвижимости совершаются с помощью профессиональных посредников или агентств недвижимости, где существуют свои стандарты и правила в отношении работы с контрагентами, а документы разрабатываются и выверяются опытными юристами. Поэтому действуя самостоятельно и не имея достаточного опыта, покупателю следует относиться с особым вниманием к подписываемым документам. Риэлтор продавца будет добиваться максимальной выгоды для своего клиента во всем начиная от цены и заканчивая условиями исполнения обязательств, и ему нет необходимости предупреждать покупателя о возможных негативных последствиях в случае его ошибки. Юридические «тонкости» и неосведомленность могут стоить дорого покупателю.